Nájomné bývanie
Potrebuje Trnava dostupné nájomné bývanie?
Text: Miroslava Hlinčíková, Foto: Peter Lančarič
Dostupné nájomné bývanie v slovenských mestách je také nedostatočné, že zväčša o ňom obyvatelia či obyvateľky premýšľajú iba v životných situáciách, keď si už naozaj nevedia pomôcť inak. Tento stav potvrdzujú aj štatistiky – na Slovensku až 74 % mladých ľudí vo veku od 18 do 34 rokov žije v domácnostiach so svojimi rodičmi, čo je najvyšší podiel medzi krajinami Európskej únie.
Tento stav ilustruje aj skúsenosť s bývaním z Trnavy. Ako potvrdili pracovníci bytového referátu na mestskom úrade, o byty prichádzajú žiadať najmä mladé rodiny s jedným či dvoma deťmi, ktoré sa chcú osamostatniť a nevedia si svoju bytovú otázku vyriešiť vlastnými silami. Slovensko je podľa Eurostatu v rámci Európskej únie na druhom mieste (hneď po Grécku) ako krajina, ktorej obyvatelia najväčší podiel svojho príjmu (50 – 56 %) míňajú na bývanie. Bývanie je drahé a podľa výskumov rastie počet rodín, ktoré žijú v nevyhovujúcom či dočasnom, nestabilnom bývaní. Netýka sa to iba sociálne slabších a zraniteľných skupín, ale i strednej triedy obyvateľstva, ktorá sa zadlžuje a zaťažuje hypotekárnymi úvermi. Podľa prieskumu z roku 2015 finančnú nedostupnosť vlastného bývania vníma až 45,4 % mladých ľudí. Tento stav je odrazom historického vývinu bytovej (ne)politiky – absentujúcej funkčnej bytovej politiky, ktorá by reflektovala krízu bývania, v ktorej sa už Slovensko nachádza.
Trnava má ako iné slovenské mestá malý bytový fond. Mesto prišlo o väčšinu štátnych bytov ich predajom – privatizáciou po roku 1989. Byty sa v tom období predávali za ceny, ktoré boli pre kupujúcich veľmi výhodné a niekoľkonásobne nižšie ako ceny trhové. Odvtedy sa síce nejaké nájomné byty postavili, ale je ich žalostne málo a posledných niekoľko rokov sa v tejto otázke mesto nikam nepohlo. Na jednej strane je potrebné povedať, že Trnava má momentálne vo vlastníctve len málo vhodných lokalít na výstavbu nájomných bytov, zároveň však treba doplniť aj to, že nájomné bývanie za posledné dekády nepatrilo a ani nepatrí medzi priority mesta. V tomto ohľade dlhodobo nepozorujeme aktívnu politiku. V roku 2019 bol kompletne zrekonštruovaný bytový dom na Golianovej ulici s 24 bytovými jednotkami, polovica bytov bude prenajatých nájomcom z reštituovaných domov, tri byty bývalým nájomcom a ostatné využije mesto pre svoje potreby. V tomto období sa plánuje tiež rekonštrukcia „modrého domu“ na Námestí sv. Mikuláša, ktorý slúžil na nájomné bývanie. Ostáva len dúfať, že jeho funkcia zostane zachovaná aj po obnove. Ako ukazujú viaceré príklady miest zo západnej Európy, pre mesto je kontraproduktívne, ak svojich obyvateľov vytláča mimo centra, respektíve vytvára podmienky pre bývanie v centre iba pre vyššiu bohatšiu vrstvu obyvateľstva. Ani Trnava by nemala byť mestom len pre kreatívnych obyvateľov a „smart“ riešenia. Mesto by sa malo naopak snažiť, aby bolo kultúrne, sociálne a ekonomicky rôznorodé a reagovalo na potreby rôznych skupín ľudí, ktorí v ňom bývajú.
Ako je to s nájomnými bytmi v Trnave?
K 31. októbru 2019 mesto disponovalo iba 702 bytovými jednotkami, ktoré však majú rozličné kategórie. Z nich 194 bytov je určených pre starobných dôchodcov na ulici V. Clementisa. Štandardných nájomných bytov je v zásade len 330 a sú postavené zo štátneho fondu rozvoja bývania – tzv. „ŠFRB“. Tieto sa nachádzajú na uliciach J. G. Tajovského, Veternej, Františkánskej, Coburgovej a V. Clementisa. Trnava tiež prenajíma 84 nájomných bytov nižšieho štandardu na Coburgovej ulici a Malženickej ceste. V kategóriách bytov nájdeme aj tzv. „ostatné byty“ – je ich 61 a mestu zostali vo vlastníctve po roku 1989. Na určitých lokalitách v rámci mesta sa nachádzajú aj byty pre osoby s ťažkým zdravotným postihnutím, sú však v dlhodobom prenájme a nové sa nebudujú. Na Coburgovej ulici zároveň prevádzkuje mesto ubytovňu, v ktorej je 33 buniek.
Pre každý typ bytov platia odlišné pravidlá, ktoré musí žiadateľ či žiadateľka spĺňať. Týkajú sa výšky dokladovaného čistého príjmu (určeného minima aj maxima) a minimálne päťročného trvalého pobytu na území Trnavy bezprostredne pred podaním žiadosti. Zároveň ako záujemca nemôžete mať dlh voči mestu a nesmiete ani vlastniť byt či rodinný dom na území mesta. Pri predložení žiadosti sa posudzuje i váš mesačný príjem za posledných šesť až dvanásť mesiacov v závislosti od kategórie nájomného bytu.
A ako sa podáva a procesuje žiadosť o byt? Proces je jasne definovaný, byrokraticky náročný a kritériá sú prísne nastavené – odzrkadľujú nízky počet bytov a pomerne veľký dopyt, ktorý týmto okliešťujú. Bytov je málo a potenciálnych žiadateľov je viac. Čakacia lehota na nájomný byt sa zväčša pohybuje okolo 1-2 rokov. Dlhší čas čakania potvrdil pracovník bytového referátu Miroslav Lackovič: „Na začiatku roka 2019 sme vybavovali žiadosti, ktoré boli ešte z roku 2017. Všetko závisí od počtu žiadateľov v zozname a tiež od uvoľňovania bytov, takže to môže byť rok a pol, dva.“ Ingrid Huňavá, vedúca sociálneho odboru, pripúšťa, že ak by počet nájomných bytov v meste narástol, pravidlá by sa mohli uvoľniť. V tejto perspektíve by teda nájomné byty mohli využívať aj ľudia, ktorí do Trnavy prichádzajú z iných miest za prácou, a slúžili by tak i ako motivácia pre zapísanie si trvalého pobytu v meste. Momentálne to nie je možné, keďže jedným z kritérií je práve dlhší trvalý pobyt. Regulácia nájomného bývania je teda nastavená tak, aby pomohla najmä ľuďom, ktorí sú v bytovej kríze.
Na bytovom referáte vám ochotne vysvetlia a dajú zoznam všetkých potrebných príloh a potvrdení, ktoré musíte k žiadosti predložiť. Ak splníte kritériá dané všeobecne záväznými nariadeniami, vaša žiadosť je posunutá na bytovú komisiu. Tá, ako poradný orgán primátora, následne na základe kritérií a pravidiel vyplývajúcich zo zákonov a všeobecne záväzných nariadení (VZN) na svojich pravidelných zasadnutiach odporúča, kto má byť zaradený do zoznamu žiadateľov o pridelenie nájomného bytu. Výška nájomného je určená zákonom a vyplýva z výmery, ale aj typu bytu. Spolu s prvým nájomným však ako nový obyvateľ bytu musíte zložiť aj trojmesačnú zábezpeku správcovskej spoločnosti (pri nájomných bytoch zo ŠFRB). Ak o mestský nájomný byt žiadate, neexistuje napríklad možnosť výberu bytu (okrem toho, že upresníte, o aký veľký byt máte záujem) a ako žiadateľ môžete žiadať byt iba na jednej lokalite. Ak je vám byt ponúknutý a odmietnete ho, budete vyškrtnutý zo zoznamu žiadateľov a musíte si podať opäť novú žiadosť. Dôležité je aj to, že si vašu žiadosť musíte každý rok obnoviť, aby ste v zozname žiadateľov nestratili miesto.
Pre vykreslenie nedostatočného počtu nájomných bytov je zaujímavé vedieť, že v priebehu roka 2018 sa na bytovom referáte osobne o nájomnom mestskom bývaní informovalo 825 rodín, pričom len 216 z nich podalo žiadosť o pridelenie bytu. Možno len predpokladať, že ostatní žiadosti nepodali vzhľadom na to, že nespĺňali potrebné požiadavky. Byty boli pridelené 43 žiadateľom a 173 záujemcov nebolo vybavených. Vzhľadom na nedostatok dostupného bývania pre mladé rodiny sa mnohé z nich presúvajú z Trnavy do okolitých obcí, i keď to pôvodne nebol ich zámer.
Súčasne nájomné bývanie vyhľadávajú ľudia v rôznych krízových situáciách: problémy v rodine, osamotenie jedného z rodičov s deťmi po rozvode, zdravotné znevýhodnenie, ale aj v prípade náhleho nešťastia ako vyhorenie bytu. Mesto Trnava neprevádzkuje žiadne prechodné bývanie ako azylový dom či krízové centrum. V roku 2019 mesto chcelo realizovať projekt výstavby dočasného bývania – útulku pre rodiny v núdzi na ulici Konštantína Čulena. Ako komentovali tento zámer pracovníci bytového referátu: „Chceli sme byty pre osamelé matky s deťmi, pre takéto prípady, keď sú narušené rodiny a ony nemajú kde bývať – majú nízky príjem.“ Projekt bol zastavený. Niektorí obyvatelia z okolia totiž podali námietky voči územnému konaniu a z uvedeného dôvodu sa pozastavil proces realizácie tohto projektu.
Ako problematickú vnímajú pracovníci sociálneho odboru aj určenú hornú hranicu príjmu pri bytoch vystavaných zo štátneho fondu rozvoja bývania. Tá je stanovená ako trojnásobok životného minima na dospelú osobu. To často vylúči z dopytu ľudí, ktorí daný príjem prekračujú čo i len o jeden cent.
Po roku 1989 sa mnohí spoliehali, že bývanie vyrieši súkromný sektor – „voľný“ trh. V kontexte bývania však ani komerčné nájomné bývanie nezaberá veľkú časť bytového fondu. Na Slovensku sú to celkovo iba 3 % všetkých bytov. Prevažuje súkromné vlastníctvo, ktoré predstavuje viac ako 90 % bytového fondu. Ceny nájmov bytov v súkromnom sektore narástli a v Trnave sú porovnateľné s Bratislavou. Od roku 2010 sa nájomné zvýšilo o 36 – 48 % v prípade dvojizbových nájomných bytov. Súčasne sa aj v Trnave ponúkajú byty na krátkodobé prenájmy – „airbnb“, čo jednak zmenšuje počet bytov na dlhodobý prenájom, ale i umelo navyšuje cenu nájomného. Častým je i nakupovanie bytov ako investícia do budúcnosti, čo tiež vplýva na trh a ceny s nehnuteľnosťami.
Nájomné bývanie ako neatraktívna téma?
Zdá sa, že téma nájomného mestského bývania je pre zástupcov samosprávy dlhodobo neatraktívna. Možno je to tak kvôli tomu, že verejné nájomné bývanie sa považuje za sociálne a túto oblasť politici vo všeobecnosti neradi otvárajú. Zostáva len veriť, že súčasné vedenie mesta dlhodobé mlčanie prelomí. V ideálnom prípade by totiž malo byť nájomné bývanie cielené na rozličné skupiny obyvateľstva: strednú vrstvu, mladé rodiny, starších ľudí, na tých, ktorí sa do mesta iba chcú prisťahovať, ale aj zraniteľné skupiny. Prístup k bývaniu skrátka potrebujú rôzni ľudia. Vykresľujú to i výpovede súčasných či minulých nájomníkov, s ktorými som sa rozprávala. Mnohým nájomný mestský byt pomohol v konkrétnej životnej situácii, ako opisuje Ľudmila: „Naozaj nám to pomohlo. Mali sme to s maminou ako dočasné bývanie, kým sa s otcom nevysporiadali kvôli rozvodu.“ Petra, ktorá v mestskom nájomnom byte bývala štyri roky spolu s partnerom a prvým dieťaťom, tiež hodnotí túto skúsenosť pozitívne: „Nám sa tam bývalo veľmi dobre, ale neskôr sme potrebovali už niečo väčšie, lebo s druhým dieťaťom v jednoizbovom... Ale v tom čase to bolo skvelé, lebo sme nemali na komerčné podnájmy, a ani hypotéku by nám nedali. Bol to pre nás taký odrazový mostík.“
Ako ukazujú skúsenosti zo zahraničia, najmä západnej Európy (Rakúska, Nemecka, Fínska či Českej republiky), okrem samotnej výstavby môže mesto pristúpiť k budovaniu nájomného bývania aj inými cestami: rekonštrukciou objektov vo vlastníctve, dohodami a spoluprácami s developermi, podporou vytvárania bytových družstiev alebo nájomných agentúr bývania či reguláciou nájomného. Ciest sa ponúka niekoľko, základom je však aktívne otvorenie tejto témy samosprávou na lokálnej úrovni a vykonanie prvých krokov, ktoré by mohli viesť k dostupnému nájomnému bývaniu.
***
Vyšlo v čísle: 5 | Zima 2019 >
Všetky čísla: O Magazíne >
